Konut Kredisi (Mortgage) Rehberi 2026

Ev satın almak muhtemelen hayatınız boyunca yapacağınız en büyük finansal taahhüttür. İlk faiz puanından son amortisman ödemesine kadar bir konut kredisinin nasıl çalıştığını anlamak size yüz binlerce lira tasarruf sağlayabilir.

1. Ön Onay Aşaması: Sınırınızı Bilmek

Tek bir eve bile bakmadan önce bir bankayla görüşmelisiniz. Kredi Ön Onayı, emlakçılara ve satıcılara bir finans kuruluşunun gelirinizi, borcunuzu ve kredi notunuzu zaten doğruladığını ve size belirli bir miktar ödünç vermeye hazır olduğunu söyler.

Gelir-Gider Dengesi

Bankalar genellikle borçlanma kapasitenizi belirlemek için belirli rasyolar kullanır:

• Kredi taksitlerinizin aylık net gelirinizin belirli bir yüzdesini (genellikle %50-70) geçmemesi beklenir.
• Diğer tüm borç ödemeleriniz (araç kredisi, ihtiyaç kredisi vb.) dahil edildiğinde bu oran kritik hale gelir.

Banka sizi daha fazlası için onaylasa bile, bu limitlerin içinde kalmak "ev fakiri" (house poor) olmanızı, yani bir eve sahip olup içinde rahatça yaşayacak paranızın kalmamasını önler.

2. Sabit vs. Değişken Faizler

Seçtiğiniz faiz oranı türü, onlarca yıl boyunca finansal istikrarınızı belirler.

Kredi Türü	Artıları	Eksileri
Sabit Faizli	Aylık ödemeler sabittir; enflasyondan etkilenmez.	Piyasa faizleri düşerse yüksek faizde kalırsınız (yapılandırma gerekebilir).
Değişken Faizli	Başlangıçta daha düşük oranlar sunabilir.	Piyasa faizleri yükselirse aylık taksitleriniz çok artabilir.

3. Peşinatın Gücü ve Sigorta Maliyetleri

Peşinat miktarınız, kredinizin toplam maliyetini doğrudan etkiler. Daha yüksek bir peşinat, bankanın riskini azaltır ve size daha düşük faiz oranları pazarlık etme imkanı sunar.

Ayrıca, birçok ülkede (ve Türkiye'de konut kredilerinde) hayat sigortası ve konut sigortası gibi zorunlu ek maliyetler vardır. Peşinatınız ne kadar yüksek olursa, ana paranız o kadar düşük olur ve ödeyeceğiniz toplam faiz yükü ile sigorta primleri de azalır.

4. Amortisman: Erken Ödemenin Gücü

Konut kredisi faizleri başlangıçta daha yoğundur. 10 yıllık bir kredinin ilk birkaç yılında, aylık ödemenizin büyük bir kısmı ana paraya değil, bankanın faizine gider. Başlarda evin çok az bir kısmını "satın alırsınız"; çoğunlukla borç alma ayrıcalığı için bankaya ödeme yaparsınız.

Bankayı Nasıl Yenersiniz?

Faiz kalan bakiye üzerinden hesaplandığı için, yapacağınız her ek ödeme doğrudan ana paradan düşer. Her yıl sadece bir taksit kadar fazladan ödeme yapmak, kredinizin süresini yıllarca kısaltabilir ve binlerce lira faiz tasarrufu sağlayabilir.

5. Kapanış Maliyetleri: Gizli Giderler

Tüm nakdinizi peşinata harcamayın. Satın alma fiyatının %3 ila %5'i kadar ek maliyet için bütçe ayırmanız gerekecektir. Bunlar şunları içerebilir:

• Tapu Harcı: Gayrimenkul devri için ödenen vergi.
• Ekspertiz Ücreti: Evin değerinin profesyonelce belirlenmesi için ödenen ücret.
• Dosya Masrafı: Bankanın kredi tahsis ücreti.
• DASK ve Sigortalar: Zorunlu deprem sigortası ve diğer poliçeler.

6. Kredi Notu ve Faiz Oranları

Kredi notunuzdaki (Findeks vb.) küçük bir fark, bankanın size sunduğu faiz oranını değiştirebilir. Onlarca yıllık bir kredide, %0,1'lik bir fark bile toplam geri ödemede büyük farklar yaratır. Başvurmadan önce kredi notunuzun iyi olduğundan emin olun.